Eiendom

Investering i eiendom: hvordan går du frem ved kjøp av et utleieobjekt?

Investering i eiendom: hvordan går du frem ved kjøp av et utleieobjekt?

Mange lurer kanskje på om det fortsatt er mulig å tjene penger på utleie av leiligheter. Et godt leiemarked oppstår når boligprisene blir for høye, slik at mange ønsker å leie i stedet. Legger du til historisk lave renter, kan det være logisk å tenke at det fortsatt er lukrativt å kjøpe for å leie ut. Vi har tatt for oss ett reelt eksempel som viser deg hvordan man regner seg frem til avkastningen, og hvilke kostnader du må ta høyde for.

Får du mer i leieinntekter enn du har kostnader på lån og leilighet, vil du tjene penger på sikt. I tillegg får du verdiøkningen på boligen og at fordelen ved andre betaler ned på lånet ditt.

Hvis vi skal bruke en reell leilighet som eksempel, kan vi se på Herslebs gate 19 som har visning på mandag kl 17.30. I annonsen (klikk her) kan dere se at selger estimerer utleieinntekt på boligen. Prisantydning på leiligheten er 3.2 millioner kroner, og utleiesatsen er ca 15.000 kroner i måneden.

52_1443653709_xl

Leiligheten har i følge megler en helt unik utsikt over Bjørvika i Øst/syd og Holmenkollen i Vest. Det er svært sjeldent at en bor høyere enn i 5.etg i Oslo by. Her tar du heisen opp til 8 etg og sameiet har en flott takterrasse i 13/14 etg med panoramautsikt.

Slik kan et regnestykke se ut:

Kjøpsum: 3.200.000 kr der du må stille 960.000 kroner i egenkapital

Rentekostnader i året basert 2.240.000 kr i lån til 2.3% rente:  2.240.000 X 2.30% / 100 =  51.520 kr

Månedlig rentekostnad: 51.520kr / 12 = 4.293 kr.

Skattekostnad: 15.000 (utleiepris) * 27% /100 /12 = 4.050 kr

Da har vi kommet opp i en månedlig kostnad på leiligheten på 4.293 + 4.050 = 8.343 kr

Det kan se ut som din fortjeneste på utleie vil være 15.000 – 8.343 kr = 6.657 kr

«MEN, så kommer skattefradraget på renteutgiftene dine, eller statens gavepakke til boligeiere som det heter på folkemunne.»

Rentekostnaden 4.293 kr X 27% / 100 = 1.159 kr i fradrag

Legger man til skattefordelen med fortjenesten 1.159 kr + 6.657 kr får du en gevinst på 7.816 kroner. Men her må man også trekke fra felleskostnader på 2.478 kr, som gir et en nettogevinst på 5.338 kr.

Det gir rikelig rom for å betale avdrag på gjelden. Hittil har vi kun sett på rentene, men hva blir avkastningen på egenkapitalen din?

Ditt innskudd var 960.000 kroner med (5.338 kr X 12) 64.057 kr i avkastning, noe som gir en totalavkastning på 64.057 / 960.000 kr X 100 = 6.7%

Kjøper du Herslebsgate 19 med 30% egenkapital og resten i lån, vil man ved 15.000 kroner i leieinntekter få en årlig avkastning på 6.7%.

Eiendomsmegler Kjerstin Falkum i Schala & Partners skal ha visning i Herslebsgate 19 på mandag den 9 november kl 17.30 – 18.30. Hun har følgende å si om leiligheten:

– Leiligheten er 52  kvm men tar to gode soverom og en innvendig bod som kan brukes som walk-in closet eller kontor. Leiligheten ble omgjort til bolig i 2006 og standarden tilsier at du kan flytte rett inn. I tillegg er dette et meget godt utleieobjekt hvor du har en sentral og god beliggenhet.

«På mandag lover jeg magisk utsikt over alle lysene rundt om i Oslo by på kveldstid!»

Skjermbilde 2015-10-27 kl. 10.50.14

 

 

More in Eiendom